Achat de biens immobilier de prestige à Marrakech

La Melkia est un acte de propriété traditionnel au Maroc, rédigé par les Adouls (notaires religieux), et fondé sur le droit coutumier. Ce document manuscrit atteste que vous êtes propriétaire, mais il peut être approximatif, notamment concernant la surface du bien. Bien qu’il soit courant d’acheter un bien en Melkia entre particuliers marocains, il est recommandé de sécuriser l’achat avec un compromis de vente intégrant une clause suspensive pour l’obtention d’un numéro de réquisition. Cela vous protège en cas d’indivision ou de litige avec des héritiers. Chez Marrakech Realty, nous ne proposons des biens en Melkia que sur demande spécifique, et toujours via un notaire.

Le numéro de réquisition est une étape vers l’obtention du titre foncier. C’est une preuve que le bien est en cours de titrage, ce qui implique un bornage précis (cadastre), la vérification des limites avec les voisins et l’absence d’indivision. Après un délai légal (notamment pour permettre aux héritiers de s’exprimer), un titre foncier définitif et incontestable est délivré. Ce document permet notamment d’obtenir un crédit bancaire. Aujourd’hui, ces démarches sont plus rapides et un bien peut être titré en environ un an. À noter : l’achat d’un bien non titré appartenant à un Européen peut rester sûr, si bien encadré.

Le notaire au Maroc est un acteur central dans toute transaction immobilière. Assermenté, il veille à la conformité légale du bien en consultant les titres, réquisitions ou Melkia. Il prépare les actes (compromis et actes définitifs), fait le lien entre les parties, l’administration, le cadastre et la conservation foncière. Pour les étrangers, il peut gérer le règlement des impôts (TPI), obtenir les quitus fiscaux et faciliter le transfert des fonds à l’étranger. Les frais notariaux s’élèvent à environ 1 % de la valeur du bien, auxquels s’ajoutent taxes et frais administratifs. Marrakech Realty collabore avec des notaires expérimentés et peut organiser des rendez-vous informatifs avant même toute décision d’achat.

Grâce à la convention fiscale franco-marocaine, un retraité résidant fiscalement au Maroc évite la double imposition. Pour être considéré résident fiscal, il faut vivre au Maroc plus de 183 jours par an, y posséder un logement permanent ou y avoir ses intérêts économiques. Le barème de l’impôt sur le revenu marocain est progressif, mais les retraités bénéficient d’allègements intéressants :

• 40 % d’abattement sur leur pension
• Et jusqu’à 80 % d’abattement supplémentaire si les fonds sont transférés sur un compte en dirhams non convertible.
Pour bénéficier de ce régime, il suffit de demander à l’organisme payeur (ex. la CNAV en France) de transférer la pension directement au Maroc.

Les frais varient selon le type de bien :
Biens résidentiels ou terrains avec engagement de construction :

• Enregistrement : 4 %
• Taxe notariale : 1 %
• Conservation foncière : 1,5 % + 150 MAD
• Honoraires notaire : 1 % (min. 2 500 MAD + TVA)
• Autres frais (timbres, dossier…) : environ 1 500 à 3 000 MAD

• Enregistrement : 5 %
• Conservation : 1 %
• Taxe notariale : 0,5 %
• Honoraires : 1 % (min. 2 500 MAD + TVA)
• Frais annexes : environ 2 000 MAD

• Taxe urbaine : applicable aux logements en fonction de leur valeur locative, avec abattement de 75 % pour les Marocains résidant à l’étranger.
• Impôt sur les profits fonciers : 20 % du bénéfice net réalisé à la vente, sauf en cas d’exonération (résidence principale, cession modeste, dons familiaux, etc.).

Le bail peut être un acte notarié ou un contrat sous seing privé, à légaliser. Il doit mentionner :

• Identité des parties
• Durée du bail
• Description et usage du bien (habitation ou local professionnel)
• Conditions de résiliation et préavis
• Dépôt de garantie (souvent un mois de loyer)

Pour un achat immobilier, les frais d’agence sont partagés :

• 2,5 % HT pour l’acheteur
• 2,5 % HT pour le vendeur (soit 5 % HT ou 6 % TTC au total).
Pour une location longue durée (à partir d’un an):
• L’agence facture un mois de loyer HT au locataire
• un mois de loyer HT au propriétaire.