Agence Immobilière à Marrakech

Garantie de Retransfert au Maroc : Le Guide Complet pour Sécuriser votre Investissement Immobilier Investir au Maroc peut être très rentable… à condition de maîtriser la sortie. La garantie de retransfert Maroc est le mécanisme qui vous permet de rapatrier en devises votre capital, vos revenus et votre plus-value immobilière, sans blocage. Et la clé n’est pas un tableur : c’est un rapprochement bancaire et juridique fait dès le 1er virement. Phrase clé à retenir : Au Maroc, on ne prépare pas son rapatriement de fonds au moment de la vente, mais dès le premier virement d’achat. C’est exactement ce que sécurise une garantie de retransfert Maroc. Qu’est-ce que la Garantie de Retransfert au Maroc ? Définition légale & rôle de l’Office des Changes (convertibilité) La garantie de retransfert Maroc découle du régime de convertibilité encadré par l’Office des Changes : lorsque l’investissement est financé en devises selon les règles, l’investisseur bénéficie de la liberté de transférer les revenus et le produit de cession/liquidation. (oc.gov.ma) Pourquoi elle est vitale pour étrangers & MRE Sans garantie de retransfert Maroc, vous pouvez vous retrouver avec des dirhams “non transférables” librement, même après une vente. Avec une garantie de retransfert Maroc, vous sécurisez : le capital initial (entrée de devises prouvée), le rapatriement de la plus-value, le transfert des revenus liés à l’investissement (selon le dossier et les justificatifs).  “Rapprochement bancaire” comptable vs “alignement bancaire” d’investissement Vos concurrents parlent de rapprochement bancaire = compte 512 / erreurs de saisie. Ici, pour un investisseur, le “rapprochement” = relier juridiquement et bancairment : l’entrée de devises (SWIFT, change, virement), le compte récepteur (dirhams convertibles), l’acte notarié et le titre foncier (ANCFCC / Conservation foncière), afin de construire un dossier de garantie de retransfert Maroc exploitable à la revente.    Le Processus de “Rapprochement” : 3 étapes pour valider votre Retransfert Étape 1 — Ouvrir un Compte en Dirhams Convertibles C’est le socle opérationnel d’une garantie de retransfert Maroc : les banques sont autorisées à ouvrir des comptes en dirhams convertibles pour les étrangers (résidents/non-résidents) et les MRE.  Pourquoi un compte classique est une erreur fatale : si les fonds entrent sur un compte ordinaire en dirhams, vous risquez de perdre la traçabilité “convertible”, donc de fragiliser la garantie de retransfert Maroc lors du virement international. Étape 2 — Assurer la traçabilité du flux (SWIFT MT103 + bordereau de change) Votre dossier garantie de retransfert Maroc doit prouver l’origine des fonds et le chemin de l’argent : SWIFT MT103 (preuve bancaire de virement international), bordereau de change / justificatif de conversion, bordereau de versement, références de virement, etc. C’est cette chaîne qui démontre que l’investissement a été financé en devises conformément aux exigences de l’Office des Changes.  Étape 3 — Formule 2 + Attestation d’Investissement (le “sceau”) L’Office des Changes exige des comptes rendus et justificatifs ; il mentionne notamment les formules (2, 3 ou 4) ou attestations bancaires prouvant le financement en devises/dirhams convertibles pour constituer le dossier d’investissement.  En pratique, une garantie de retransfert Maroc solide = documents bancaires + pièces notariales + traçabilité + mise en cohérence (banque/notaire).   Pourquoi les investisseurs perdent leur droit au retransfert (les pièges) Paiement “au noir” / espèces Même si l’opération immobilière “se fait”, l’absence de preuve bancaire détruit la garantie de retransfert Maroc : impossible de justifier l’entrée, donc impossible de justifier la sortie. Utiliser un compte local standard C’est l’un des motifs les plus fréquents de dossier “bloqué” : l’argent n’est plus “convertible” par nature, donc la garantie de retransfert Maroc devient incertaine. Manque de coordination Notaire ↔ Banque (le triptyque indispensable) Le triptyque Agent (ou conseil) – Banquier – Notaire est crucial : l’Office des Changes encadre les modalités, et les banques doivent établir les justificatifs, tandis que le notaire gère l’acte, le séquestre/compte séquestre, l’enregistrement et les pièces.  Sans synchronisation, votre garantie de retransfert Maroc peut être incomplète.   Fiscalité & Plus-value : comment rapatrier vos profits TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) : repères utiles En règle générale, la plus-value immobilière est souvent présentée comme taxée à 20% avec une cotisation minimale de 3% du prix de cession (selon cas).  Votre garantie de retransfert Maroc ne se joue pas “contre l’impôt”, mais avec : la banque demandera la preuve que la situation fiscale est réglée. Quitus fiscal : l’étape “go/no-go” avant le virement Avant tout virement international, attendez-vous à devoir fournir (selon situation) : acte de vente, justificatifs fiscaux, documents bancaires, etc. L’Office des Changes rappelle que pour certains cas, les banques exigent la justification du paiement des impôts et taxes liés à la transaction.  Une garantie de retransfert Maroc “clean” = fiscalité + banque + notaire alignés. Cas particulier : si vous n’avez pas de garantie de retransfert Maroc Si l’investissement ne bénéficie pas du régime de convertibilité, les fonds peuvent devoir être logés dans un compte convertible à terme, transférables en 4 tranches de 25%.  C’est précisément ce que cherche à éviter une garantie de retransfert Maroc bien préparée.   Automatisation vs accompagnement : quelle stratégie gagnante ? Pourquoi un logiciel “compta” ne suffit pas Un outil peut classer des flux, mais ne crée pas une garantie de retransfert Maroc : ce sont les preuves (SWIFT, change), les formules/attestations, et l’architecture compte convertible + acte notarié qui comptent.  Audit avant revente Avant de signer un compromis, faites un audit “sortie” : traçabilité des devises, statut du compte (dirhams convertibles), cohérence acte ↔ virements, dossier Office des Changes / banque. Rôle d’une agence immobilière experte Une agence “transaction” vend un bien. Une agence “investisseur” sécurise une garantie de retransfert Maroc dès l’achat : elle orchestre le triptyque et protège la liquidité future.   FAQ  Puis-je rapatrier l’argent d’un héritage au Maroc ? Oui, mais les règles et justificatifs diffèrent. Le régime de convertibilité peut couvrir certains produits de cession issus de dévolution successorale selon conditions.  Quel délai pour obtenir un retransfert ? Variable : banque, complétude du dossier, fiscalité. Une garantie de retransfert Maroc bien montée réduit fortement les délais. Quels frais bancaires pour un virement sortant ? Souvent frais SHA/OUR/BEN + change ; demandez un chiffrage à votre banque avant la vente. La garantie de retransfert est-elle illimitée dans le temps ? Le principe vise à protéger l’investissement financé conformément aux règles ; conservez le dossier complet durablement.    

Le Rapprochement Immobilier au Maroc : maîtriser le Off-Market et garantir votre rapatriement de fonds Maroc Acheter un bien immobilier au Maroc,  à Marrakech, Casablanca, Tanger, Rabat ou Agadir – est une opportunité unique. Mais pour un investisseur étranger ou un MRE, deux questions reviennent systématiquement : Comment accéder aux meilleures affaires, souvent invisibles sur les portails publics ? Comment sécuriser, dès aujourd’hui, mon futur rapatriement de fonds Maroc (capital + plus-value) ? La plupart des acquéreurs se concentrent uniquement sur le prix d’achat. Or, la vraie sécurité réside dans deux choses : votre capacité à entrer au bon endroit, au bon moment, grâce au marché Off-Market, votre capacité à sortir proprement, grâce à un rapprochement bancaire et juridique qui vous garantit le retransfert intégral de vos devises. Dans cet article, vous allez découvrir : ce qu’est le rapprochement de marché, comment fonctionne le matching acquéreur–vendeur en agence, pourquoi les meilleures affaires disparaissent en moins de 48h, et comment structurer votre achat pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc à 100 %. 1. Le Rapprochement de Marché : accéder à l’invisible (le “Off-Market”) Les portails publics (Avito, Mubawab, etc.) ne représentent qu’une partie visible du marché. Une grande proportion des transactions intéressantes se concluent avant même d’être publiées. Pourquoi ? Parce que les agences sérieuses travaillent en priorité avec : leurs mandats exclusifs, leur fichier clients acquéreurs déjà qualifiés, et un système de rapprochement entre ces deux mondes. Pour un investisseur qui anticipe déjà son futur rapatriement de fonds Maroc, rater ce canal caché, c’est souvent rater les meilleures marges et donc une partie de la plus-value potentielle. 1.1. Le matching acquéreur - vendeur en agence En interne, une agence immobilière structurée fonctionne comme un moteur de recherche privé : Côté vendeur :   Le propriétaire signe un mandat exclusif. Le bien est analysé : titre foncier, situation à l’ANCFCC, conformité, charges, potentiel locatif, etc. Le prix est positionné en fonction du marché réel, et pas seulement des annonces en ligne. Côté acquéreur :   L’agence dispose d’un fichier acheteurs : profil, budget, type de bien, usage (résidence principale, secondaire, investissement locatif), horizon de revente, sensibilité au futur rapatriement de fonds Maroc. Certains acquéreurs sont déjà “prêts à acheter” : dossier bancaire validé, compte en Dirhams convertibles ouvert, notaire identifié. Le rapprochement :   Dès qu’un bien arrive en exclusivité, l’agent ne le publie pas immédiatement. Il commence par lancer un matching avec les profils acquéreurs déjà connus. Il contacte en priorité ceux dont le projet est le plus aligné (notamment ceux qui ont une stratégie claire de revente et de rapatriement de fonds Maroc). Résultat : les biens les plus justes en prix et en emplacement sont souvent réservés ou vendus avant même une mise en ligne, seuls les biens restants ou surévalués finissent sur les portails publics. Pour un investisseur étranger, se contenter des annonces en ligne revient donc à n’accéder qu’à la partie émergée de l’iceberg. 1.2. L’avantage de la réactivité : pourquoi les meilleures affaires ne durent que 48h Sur les marchés dynamiques (Marrakech, Casablanca, certaines zones de Tanger ou Rabat), un bien au bon prix ne reste pas disponible longtemps : souvent moins de 48 heures entre la diffusion en off et l’accord de principe, parfois même quelques heures lorsqu’il s’agit d’un produit rare (emplacement premium, résidence recherchée, rendement locatif élevé). Ceux qui arrivent à se positionner rapidement ont en commun : un dossier bancaire déjà préparé (fonds disponibles, circuit de virement validé, compte en Dirhams convertibles opérationnel), un notaire identifié, habitué aux dossiers d’investisseurs étrangers et au rapatriement de fonds Maroc, une agence ou un interlocuteur de confiance qui les alerte en priorité sur les opportunités cohérentes avec leur stratégie. En d’autres termes : Plus vous êtes prêt à acheter (financièrement et administrativement), plus l’agence vous placera en haut de la liste lors du rapprochement de marché. Et c’est précisément ce qui conditionne, plus tard, la qualité de votre plus-value… donc la qualité de votre rapatriement de fonds Maroc. 2. Le Rapprochement Bancaire : la clé du retransfert de vos devises Accéder à une bonne affaire ne suffit pas. Pour un investisseur étranger ou MRE, l’autre pilier fondamental, c’est le rapprochement bancaire : la capacité à lier clairement, aux yeux de la banque et de l’Office des changes : votre entrée de devises au Maroc, votre achat immobilier, et, au jour de la revente, votre rapatriement de fonds Maroc. 2.1. La garantie de retransfert : ce que c’est et pourquoi c’est vital La garantie de retransfert est ce qui vous permet, à la revente : de rapatrier 100 % de votre capital investi, mais aussi la plus-value immobilière éventuelle, dans la devise de votre choix (souvent en euros). Cette garantie est accordée si : vous avez investi via les circuits bancaires officiels, vos devises ont été correctement transformées en dirhams, la banque et le notaire ont constitué un dossier solide (Formule 2, attestations, etc.). À l’inverse, si ces conditions ne sont pas remplies : votre droit au rapatriement de fonds Maroc peut être limité, vous pouvez vous retrouver soumis à des plafonds (par exemple sortie de 25 % par an sur 4 ans), une partie de votre capital ou de votre plus-value peut rester “coincée” dans le pays. Ce n’est donc pas un détail administratif, mais bien une condition essentielle de votre liberté financière. 2.2. Le compte en Dirhams convertibles : l’outil stratégique Pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc, le compte en Dirhams convertibles (ou compte non-résident) est l’outil bancaire incontournable. Il permet : de recevoir vos virements en devises (euros, dollars…) envoyés depuis l’étranger, de tracer clairement l’origine des fonds (documentée par un SWIFT MT103 et un bordereau de change), de montrer à l’Office des changes que l’investissement vient bien de l’extérieur. C’est ce compte qui : ancre votre statut d’investisseur étranger, simplifie la préparation de la Formule 2 et de l’attestation d’investissement, facilite, au jour de la revente, l’exécution de votre rapatriement de fonds Maroc. 2.3. La Formule 2 et l’Office des changes La Formule 2 est le document clé qui formalise le rapprochement entre : votre virement international initial, le change effectué (conversion devise → dirham), et le bien immobilier acquis (titre foncier identifié à l’ANCFCC). Elle est préparée par la banque sur la base de : votre SWIFT MT103, votre bordereau de change, les justificatifs d’achat (acte notarié, titre foncier, etc.). Au moment de la revente, c’est cette Formule 2 qui permettra de : prouver que le capital étranger a bien été investi dans ce bien, justifier auprès de l’Office des changes votre droit au rapatriement de fonds Maroc, exiger le retransfert effectif de la somme (capital + plus-value) dans la devise d’origine. Sans ce rapprochement bancaire correctement monté, votre stratégie de sortie devient beaucoup plus incertaine. 3. Le Protocole de Virement : une traçabilité sans faille Un protocole de virement bien conçu, c’est un mode d’emploi précis qui aligne : la banque émettrice (dans votre pays de résidence), la banque marocaine (compte en Dirhams convertibles), le notaire (compte de tiers / séquestre), la conservation foncière (ANCFCC), et in fine, votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.1. Le SWIFT MT103 : la preuve de votre transfert Le SWIFT MT103 est le document standardisé qui atteste de votre transfert international. Il contient : l’identité de l’émetteur, l’identité du bénéficiaire, le montant, la devise, la date, le libellé du virement (idéalement : “achat immobilier Maroc – [ville]”). Ce document sera réclamé par : la banque marocaine, le notaire, et parfois les autorités, dans le cadre des règles LBC/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme). Il constitue une pièce maîtresse pour : monter votre dossier de Formule 2, justifier l’origine des fonds, préparer la preuve nécessaire à votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.2. Frais OUR vs SHA : ne pas bloquer la transaction Lors d’un virement international, vous devez choisir la répartition des frais : SHA (Shared) : frais partagés entre vous et le bénéficiaire. OUR : l’émetteur prend tous les frais à sa charge. Pour un achat immobilier, il est fortement recommandé d’opter pour OUR : avec SHA, le notaire peut recevoir un montant amputé des frais bancaires, ce montant peut alors être inférieur au prix de vente indiqué au contrat, la banque ou le notaire peuvent refuser d’enregistrer le paiement tel quel. En choisissant OUR : le notaire reçoit le montant exact prévu, le circuit est plus lisible, la traçabilité, indispensable à votre rapatriement de fonds Maroc, est optimisée. 3.3. Le rôle du notaire et du compte séquestre Le notaire est le pivot du rapprochement juridique et financier : il reçoit les fonds sur son compte de tiers (compte séquestre), il vérifie la bonne réception et l’origine des fonds, il contrôle la situation juridique du bien (titre foncier, servitudes, hypothèques, droit de préemption éventuel), il dresse l’acte de vente, qui sera inscrit à la conservation foncière (ANCFCC). En parallèle, il travaille : avec la banque pour s’assurer que le montage respecte les règles de l’Office des changes, avec l’administration fiscale pour la taxe sur le profit immobilier (TPI), avec vous pour préparer les pièces qui serviront, le moment venu, à votre rapatriement de fonds Maroc. 4. Les Pièges du « Direct Propriétaire » (sans agence ni intermédiaire) Acheter “sans agence” ou “direct propriétaire” peut sembler séduisant pour économiser une commission. Mais pour un investisseur étranger, c’est souvent la porte ouverte à : des erreurs juridiques, des montages bancaires mal ficelés, et, au final, un rapatriement de fonds Maroc compromis. 4.1. L’absence de filtre technique Sans agence sérieuse ni accompagnement professionnel : vous risquez de visiter des biens non titrés (Melkia) sans le savoir, vous pouvez tomber sur des parcelles agricoles sans AVNA (Autorisation de Vocation Non Agricole), ou sur des biens avec des servitudes, litiges ou charges cachées. Ces problèmes ont un impact direct sur : la facilité de revente, le calcul de votre plus-value, la capacité à obtenir les documents nécessaires à votre rapatriement de fonds Maroc. 4.2. Le “noir” et les paiements en espèces : le plus gros risque Le second piège majeur, c’est le paiement partiel en espèces (“noir”) pour réduire les frais ou les droits. Conséquences : le prix réel payé n’apparaît pas intégralement dans l’acte, votre attestation d’investissement et votre Formule 2 ne couvrent que la partie officielle, à la revente, l’Office des changes ne reconnaîtra jamais les sommes versées hors circuit bancaire. Autrement dit : Chaque dirham payé en dehors du circuit officiel est un dirham que vous ne pourrez pas légalement inclure dans votre rapatriement de fonds Maroc. C’est la façon la plus rapide de compromettre votre capital et votre plus-value. 5. Le Triptyque Gagnant : Agent – Banquier – Notaire Pour sécuriser votre projet et votre rapatriement de fonds Maroc, vous avez besoin d’un trio cohérent : Un agent immobilier structuré   vous donne accès au Off-Market via son système de rapprochement, filtre les biens (titre foncier clair, cohérence prix/marché), vous positionne en priorité sur les meilleures opportunités, contribue à maximiser votre plus-value future. Un banquier compétent sur les dossiers d’étrangers   ouvre votre compte en Dirhams convertibles / compte non-résident, paramètre vos transferts internationaux (SWIFT MT103, frais OUR), prépare les dossiers pour l’Office des changes (Formule 2, attestation d’investissement), sécurise, dès l’achat, votre futur rapatriement de fonds Maroc. Un notaire expérimenté avec les non-résidents   sécurise l’aspect juridique (titre foncier, ANCFCC, servitudes, hypothèques), contrôle les flux financiers et leur conformité, anticipe la fiscalité (TPI, quitus fiscal), accompagne le processus lors de la revente et du retransfert de vos devises. Ce rapprochement agent–banquier–notaire est ce qui fait la différence entre : un achat “à l’aveugle” qui vous expose à des blocages, et une opération pensée dès le départ pour un rapatriement de fonds Maroc fluide, légal et intégral. Conclusion  Maîtriser le marché Off-Market et sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc ne relève pas de la chance, mais d’une méthode : accéder aux bonnes affaires grâce au rapprochement de marché, structurer vos flux financiers avec un protocole bancaire clair, vous entourer d’un agent, d’un banquier et d’un notaire qui parlent le même langage. Si vous préparez un achat ou une revente au Maroc et que vous voulez : vérifier votre capacité réelle de retransfert, éviter les erreurs irréversibles (paiements en espèces, défaut de Formule 2, mauvais montage de compte), et bénéficier d’un accès privilégié à un stock de biens Off-Market, alors la première étape consiste à faire auditer votre situation (profil, pays de résidence, type de projet) et à mettre en place, noir sur blanc, votre stratégie de rapatriement de fonds Maroc.  

Taxe d’Habitation (TH) et Taxe de Services Communaux (TSC) au Maroc : Le Guide Complet 2025 La fiscalité locale, ce n’est pas qu’une histoire de formulaires : ce sont des impôts qui conditionnent la sécurité juridique de votre patrimoine (location, revente, succession, plus-value immobilière, etc.). Depuis le 12 juin 2025, tout a changé côté administration : la DGI gère désormais la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, à la place de la Trésorerie Générale du Royaume (TGR), en vertu de la loi n°14‑25 modifiant la loi 47‑06 sur la fiscalité des collectivités territoriales. Bonne nouvelle : les taux, les exonérations et le mode de calcul restent les mêmes. Objectif de ce guide : traduire cette matière technique en réflexes pratiques pour payer juste, profiter des exonérations et éviter les sanctions… et les blocages chez le notaire. 1. Réforme 2025 : Pourquoi la DGI gère désormais la TH et la TSC ? 1.1. Ce qui change pour vous Avant 2025, vous deviez jongler entre commune, TGR et parfois DGI. Depuis la loi 14‑25 : Un interlocuteur principal : la DGI pour la TH et la TSC (assiette, avis d’imposition, recouvrement, réclamations). Les démarches sont progressivement centralisées en ligne (identification via votre CIN/IF, suivi des avis, paiement). La TGR continue en pratique à intervenir surtout pour le quitus fiscal via la plateforme notariale TAWTIK+, en coordination avec la DGI. En clair : pour vos questions TH/TSC, partez du réflexe “DGI”, sauf mention contraire sur votre avis d’imposition. 1.2. Les objectifs de la loi n°14‑25 Modernisation & digitalisation du recouvrement local (bases de données unifiées, services en ligne). Efficacité du recouvrement pour mieux financer les communes et régions (la TSC est un levier central de la fiscalité locale). Interlocuteur unique pour la fiscalité immobilière : taxe professionnelle, taxe d’habitation, TSC, revenus locatifs, plus-value immobilière. 2. Qui est imposable à la TH et à la TSC au Maroc ? 2.1. Biens concernés Immeubles bâtis (maisons, appartements, villas, R+…). Constructions de toute nature (dépendances, garages, cabanons). Dépendances : jardins, piscines, parkings, lorsqu’ils accompagnent le bâti. 2.2. Qui est le redevable légal ? La taxe est établie au nom de : D’abord le propriétaire ou l’usufruitier. À défaut, le possesseur ou l’occupant. En pratique, c’est le propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition et reste responsable vis‑à‑vis du fisc (redevable). 2.3. Matériel professionnel et TSC La TSC ne vise pas que l’immobilier : elle s’applique aussi au matériel, outillage et moyens de production relevant de la taxe professionnelle (anciennement patente). Concrètement : un atelier, une usine ou un commerce voit sa TSC calculée sur la valeur locative des locaux + matériel imposable. 3. TSC : Où est‑on imposable ? (Champ d’application) La TSC (ex‑taxe d’édilité) finance voirie, éclairage, propreté, etc. Elle s’applique : À l’intérieur des périmètres urbains des communes urbaines. Dans les zones périphériques définies par la loi sur l’urbanisme. Dans les centres délimités de communes rurales. Dans les stations estivales, hivernales et thermales. Depuis la réforme, aussi dans certaines zones couvertes par un plan d’aménagement, même en périphérie. Réflexe pratique : si votre bien est dans une zone urbanisée (ou en projet d’urbanisation via un plan d’aménagement), partez du principe qu’il est dans le champ de la TSC. 4. Comment est calculé le montant de vos taxes ? 4.1. La valeur locative (VL), pierre angulaire La valeur locative est une estimation du loyer annuel théorique de votre bien, déterminée par l’administration (commissions de recensement, comparaison avec des loyers de marché, révision automatique de +2 % tous les 5 ans). 4.2. Taux de la TSC Sur cette VL (après éventuel abattement) : 10,50 % en périmètre urbain, centres délimités, stations touristiques. 6,50 % dans les zones périphériques / zones couvertes par un plan d’aménagement hors périmètre urbain. 4.3. Qui encaisse ? Le produit de la TSC est réparti : 95 % pour les communes, 5 % pour les régions. 5. Exonérations et abattements : payez moins en toute légalité 5.1. Résidence principale & MRE : abattement 75 % Pour la taxe d’habitation et la TSC : Si le bien est votre résidence principale (vous, conjoint, ascendants ou descendants au 1er degré), Ou la résidence principale au Maroc d’un MRE (occupée par vous ou un proche direct), vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 75 % sur la valeur locative avant calcul des taxes. 5.2. Exonération 5 ans pour les constructions neuves (TH) Les constructions nouvelles destinées à l’habitation principale sont exonérées de taxe d’habitation pendant 5 ans à compter de l’année suivant l’achèvement, si la déclaration d’achèvement est faite dans les délais. Attention : cette exonération ne concerne pas la TSC, qui reste due (mais avec abattement 75 % si résidence principale). 5.3. Seuil de non‑exigibilité : en dessous de 200 DH, pas de recouvrement La loi 07‑20 a relevé à 200 DH le seuil en‑dessous duquel les créances fiscales locales sont abandonnées : l’administration ne poursuit plus le recouvrement pour des montants inférieurs à ce seuil. En pratique : si, après abattements, TH + TSC < 200 DH, aucune cote n’est normalement émise. 5.4. Exonérations totales permanentes Sont en principe exonérés de TH et TSC (et donc de TSC aussi) : Bâtiments de l’État, Locaux des partis politiques, syndicats, Certaines fondations et coopératives qui respectent des conditions de chiffre d’affaires / objet social. 6. Propriétaire vs locataire : qui paie quoi ? 6.1. Règle fiscale Le redevable légal vis‑à‑vis de la DGI reste le propriétaire/usufruitier, même si le bien est loué. 6.2. Pratique contractuelle Dans un bail locatif, il est fréquent de prévoir une clause de refacturation au locataire (souvent pour la TSC et parfois la TH), surtout en usage professionnel. Conseil : faites toujours apparaître noir sur blanc dans le bail qui supporte TH et TSC, pour éviter les litiges. En cas de désaccord, les tribunaux se réfèrent au bail et au caractère “charge récupérable” ou non, mais cela n’empêche pas la DGI de se retourner d’abord contre… le propriétaire. 7. Guide pratique : paiement, délais et sanctions 7.1. Calendrier fiscal Les avis d’imposition sont généralement émis vers mars/avril. Date limite de paiement : 31 mai de chaque année pour TH et TSC. 7.2. Où et comment payer en 2025 ? En ligne : via le portail de la DGI (et, en phase transitoire, les canaux TGR pour certains paiements).(tgr.gov.ma) Banques partenaires (guichets, GAB, e‑banking, mobile banking). Services fiscaux sur place (DGI / trésoreries, selon instructions sur l’avis). 7.3. Sanctions en cas de retard En cas de paiement après le 31 mai : Pénalité de 10 %, Majoration de 5 % pour le premier mois de retard, Puis 0,5 % par mois ou fraction de mois supplémentaire. En cas de mauvaise foi avérée (dissimulation, fausse déclaration), des majorations plus lourdes et un recouvrement forcé peuvent être engagés. 8. Vos obligations déclaratives : ne vous laissez pas surprendre Vous devez déposer une “Déclaration d’achèvement ou d’addition de constructions, de changement de propriété ou d’affectation” (modèle ADP060F‑12I) : Au plus tard le 31 janvier de l’année qui suit : l’achèvement de la construction nouvelle ou des travaux d’agrandissement, le changement de propriétaire (vente, donation, partage…), le changement d’affectation (habitation → usage pro, par ex.). Sans cette déclaration : vous risquez de perdre l’exonération de 5 ans sur la TH, et d’être taxé sur une base erronée (ou rétroactivement). Quitus fiscal : le “verrou” de votre future vente Avant tout acte de vente devant notaire ou adoul, il est désormais exigé un quitus fiscal attestant que les impôts et taxes grevant l’immeuble (dont TH et TSC) sont réglés. Attention : en cas d’arriérés ou de litige non soldé sur la TH/TSC, le notaire bloquera la signature de l’acte de vente jusqu’à régularisation. Anticipez plusieurs semaines avant une cession. Résidence principale vs secondaire : tableau comparatif (TH/TSC)     Résidence principale Résidence secondaire / logement vacant Valeur locative Même méthode d’évaluation Idem Abattement fiscal –75 % sur la VL (TH + TSC) Aucun TH – Exonération 5 ans pour construction nouvelle Aucune TSC Due (avec abattement 75 %) Due au taux plein Impact revente Justifie la qualité de résidence principale (utile pour TPI / plus-value immobilière, voir article dédié) Taxation plus lourde à la revente   FAQ 2025 (rich snippets) 1. Puis‑je être exonéré de TH si je n’habite pas le logement (logement vacant) ? Non : la vacance du logement n’entraîne pas, en soi, d’exonération. Seule la résidence principale (occupée par vous ou vos proches directs) ouvre droit à l’abattement de 75 %, et certaines exonérations ciblées existent pour des biens improductifs de revenu à vocation sociale ou cultuelle. 2. Comment contester une valeur locative trop élevée ? Vous pouvez déposer une réclamation motivée auprès de la DGI (en ligne ou par écrit) dans les délais légaux à compter de la réception de l’avis d’imposition, en joignant éléments de comparaison (loyers de marché, état du bien, photos…). La DGI peut saisir la commission de recensement pour révision. 3. La TSC est‑elle due pour un terrain nu ? En principe, la TSC vise le bâti et certains équipements/matériels. Les terrains urbains non bâtis relèvent plutôt de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB), avec un barème spécifique. 4. Puis‑je payer ma taxe d’habitation par virement / en ligne ? Oui. Le paiement est possible via les services en ligne (DGI/TGR selon la phase de transition), les banques partenaires (GAB, e‑banking, mobile banking) et les guichets.