Agence Immobilière à Marrakech

Vente immobilière à Marrakech : Guide complet pour réussir votre projet en haute saison Réussir une vente immobilière à Marrakech demande une fine connaissance de ce marché vibrant, cœur touristique du Maroc où le soleil brille une grande partie de l’année. Mais le succès de votre projet dépend souvent… du calendrier. Que vous cherchiez à céder une villa de luxe à la Palmeraie ou à investir dans un appartement à Guéliz, voici nos conseils pour profiter des périodes de forte effervescence. Pourquoi la haute saison est-elle le moment clé pour l'immobilier à Marrakech ? Le cycle du marché : Printemps et Automne, les pics de transaction À Marrakech, la haute saison immobilière suit une logique simple : quand il fait bon + quand la ville est pleine = plus de visites = plus d’offres. Printemps : retour des voyageurs, météo idéale pour visiter (terrasses, jardins, piscines). Automne : reprise après l’été, forte présence d’acheteurs “décideurs” (investissement, résidence secondaire). Angle terrain : une villa peut sembler “standard” en photo… mais en visite, la lumière, les volumes et les extérieurs (piscine chauffée, jardin, patio, zellige, tadelakt) font souvent basculer la décision. Profils d'acheteurs : qui investit à Marrakech (repères 2025 → début 2026) ? Les dynamiques observées en 2025 restent globalement valables au 1er trimestre 2026 (date du jour : 16 février 2026) : Investisseurs locatifs : recherche de rendement locatif (courte durée / longue durée). Retraités européens : confort, accessibilité, santé, standing, résidence fermée. MRE (Marocains Résidant à l’Étranger) : achat “patrimonial” + usage familial. Digital nomads / entrepreneurs : quartiers vivants, fibre, domotique, climatisation gainable, sécurité. L’attractivité de la “Ville Ocre” : lifestyle + rayonnement international Marrakech vend plus que des mètres carrés : un style de vie (terrasse panoramique, vue sur l’Atlas, golf, spas, restaurants), et un usage hybride : résidence secondaire + rentabilité (ROI) sur les périodes fortes. Panorama du marché : prix et quartiers prisés (repères 2025) Les prix varient fortement selon emplacement, standing, résidence, étage, vue, parking, finition (marbre, cuisine équipée, domotique), et surtout selon l’offre disponible en haute saison. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives. L'Hivernage & Guéliz : le cœur battant du standing Quartiers très demandés pour : la proximité M Avenue, Carré Eden, cafés, commerces, l’offre en résidences récentes (ascenseur, gardiennage, parking sous-sol). Repère de prix affichés : 15 000 à 45 000 DH/m² (selon ultra-premium / neuf / emplacement). La Palmeraie : l’exclusivité des villas de prestige On y recherche : grands terrains, calme, villas contemporaines ou style arabo-andalou, sécurité, piscine, jardin. Conseil haute saison : l’état des extérieurs (pelouse, palmiers, éclairage, filtration piscine) impacte directement la négociation. La Médina : le charme intemporel des Riads & l’investissement “location courte durée” La Médina attire pour : l’authenticité (patio, fontaine, tadelakt), les projets de rénovation / maison d’hôtes, l’effet “coup de cœur” en visite. Point clé : en Médina, la valeur dépend énormément de l’accessibilité, du voisinage, et de l’état structurel (humidité, toiture, évacuations). Route de l’Ourika & Amelkis : l’essor golfique et résidences sécurisées Zones recherchées pour : résidences fermées, villas modernes, proximité des golfs, vues, tranquillité, achat “famille” ou investissement haut de gamme. Stratégies pour vendre votre bien rapidement (et au meilleur prix) L’art du Home Staging “Marrakchi” Objectif : vendre une sensation, pas seulement un plan. Checklist simple : Lumière : rideaux ouverts, ampoules chaudes, miroirs. Authenticité maîtrisée : zellige/tadelakt mis en valeur, déco épurée. Extérieurs irréprochables : piscine, coussins, salon de jardin, plantes. Confort : climatisation testée, odeurs neutres, linge soigné. Fixer le “juste prix” : analyse comparative + réalité du terrain Le “juste prix” n’est pas un chiffre magique : c’est un niveau de prix validé par : ventes récentes (quand disponibles), concurrence actuelle (biens similaires en ligne), délais de vente observés selon le quartier (Guéliz ≠ Palmeraie ≠ Médina). Estimez votre bien en 2 min Shooting photo pro + visite virtuelle : indispensables en haute saison En haute saison, l’acheteur compare vite. Vous devez gagner au “premier scroll”. Indispensables : photos grand-angle sans déformation, HDR propre, vidéo courte (30–60 sec) + plan séquence, visite virtuelle (très utile pour non-résidents & MRE). Choisir le bon partenaire : agence locale + rayonnement international Une bonne agence à Marrakech doit combiner : connaissance micro-quartiers (Triangle d’or, Camp El Ghoul, Targa, Agdal…), réseau d’acheteurs (MRE, étrangers, investisseurs), filtrage (visites qualifiées) + suivi notaire/administratif. Guide de l’acheteur : sécuriser votre investissement au Maroc Parcours légal : titre foncier, notaire, conservation foncière Pour sécuriser un achat : Vérifier le titre foncier (situation juridique, charges, hypothèques). Passer par un notaire (rédaction, contrôles, acte). Publication et formalités auprès de la Conservation Foncière (ANCFCC). Côté formalités et tarifs ANCFCC, des barèmes et droits (dont le droit ad-valorem sur certaines opérations) sont publiés via les canaux ANCFCC/Canal212. (canal212.ma) Fiscalité immobilière : droits d’enregistrement, TPI et exonérations Les frais varient selon le montage, mais pour un achat “classique”, on retrouve souvent : Droits d’enregistrement : souvent présentés autour de 4% (variable selon cas) (masaken.ma) Conservation foncière : fréquemment indiquée autour de 1% à 1,5% selon les sources et opérations (masaken.ma) Honoraires notaire : souvent estimés autour de 1% à 1,5%, avec TVA à 20% sur honoraires dans les exemples publiés (theguide.fr) Tableau “budget express” (repère) Copier le tableau Poste Ordre de grandeur Droits d’enregistrement ~ 4% Conservation foncière ~ 1% à 1,5% Notaire (honoraires) ~ 1% à 1,5% (+ TVA sur honoraires selon cas) Divers (timbres, copies, dossier…) variable Important : en cas de crédit, s’ajoutent des frais liés à l’hypothèque / garanties. Investissement locatif : quel rendement espérer en haute saison ? En haute saison, la courte durée peut surperformer… à condition de bien gérer : tarification dynamique, qualité du logement (literie, wifi, clim, cuisine équipée), conciergerie, avis, photos, process check-in. Approche réaliste : calculez un rendement sur l’année (pas uniquement sur 2–3 mois), en intégrant : taux d’occupation, charges de copropriété, entretien, réparations, conciergerie, ménage, fiscalité. Neuf vs Ancien (un comparatif qui aide vraiment à décider) Copier le tableau Critère Neuf (résidences récentes) Ancien / Riad à rénover Confort thermique / isolation Souvent meilleur Très variable Charges & maintenance Plus prévisible Peut réserver des surprises Charme / authenticité Parfois “standardisé” Très fort (patio, matériaux) Potentiel de plus-value Lié au quartier / rareté Fort si rénovation maîtrisée Risques techniques Généralement plus faibles Structure, humidité, réseaux…   Les 5 erreurs à éviter en haute saison Sous-estimer les délais administratifs (surtout si acheteur non-résident). Négliger les extérieurs : piscine, jardin, arrosage, éclairage. Manquer de réactivité : une offre “chaude” se joue parfois en 24–48h. Oublier la conformité / autorisations (notamment VNA hors périmètre urbain). Signer sans expertise juridique (avocat + notaire selon complexité). Focus différenciant : la VNA (Vocation Non Agricole), clairement expliquée Qu’est-ce que la VNA et pourquoi c’est crucial ? L’Attestation de Vocation Non Agricole (AVNA/VNA) encadre l’acquisition (notamment par des étrangers) de terrains situés en dehors du périmètre urbain destinés à des projets non agricoles. Elle s’appuie sur un cadre réglementaire (dont le décret n° 2.04.683) et des directives administratives visant à unifier le traitement des dossiers.  À retenir : Terrain hors zone urbaine + projet non agricole = VNA à anticiper. La décision peut dépendre de la zone (potentiel agricole, périmètres réglementés, etc.).  FAQ : tout savoir sur la vente immobilière à Marrakech Quel est le prix moyen au m² à Marrakech en 2025 ? Il n’existe pas un seul “prix moyen” fiable qui résume Marrakech : Guéliz, Hivernage, Palmeraie et Médina sont des marchés différents. La meilleure méthode est une estimation comparative par quartier + standing + état + résidence. Peut-on acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu'étranger ? Oui, un étranger peut acheter un bien immobilier au Maroc. Attention toutefois aux terrains hors périmètre urbain pouvant nécessiter une attestation VNA selon la nature du foncier et le projet.  Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier à Marrakech ? En pratique, beaucoup de guides donnent un ordre de grandeur total autour de 6% à 8% (selon le cas), composé notamment de droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires notaire.  Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Guéliz ? En haute saison, un appartement “bien placé + bien présenté + au juste prix” peut se vendre vite… mais le délai dépend surtout : du prix vs marché, de l’étage/parking/ascenseur, de la qualité des photos + visites qualifiées. Qu'est-ce que la VNA (Vocation Non Agricole) et qui est concerné ? C’est une attestation liée aux terrains (souvent hors périmètre urbain) destinés à un projet non agricole, utilisée notamment dans les acquisitions impliquant des étrangers / investissements. Elle est encadrée par un cadre administratif et réglementaire (dont le décret n° 2.04.683) et des directives de mise en œuvre.   

Garantie de Retransfert au Maroc : Le Guide Complet pour Sécuriser votre Investissement Immobilier Investir au Maroc peut être très rentable… à condition de maîtriser la sortie. La garantie de retransfert Maroc est le mécanisme qui vous permet de rapatrier en devises votre capital, vos revenus et votre plus-value immobilière, sans blocage. Et la clé n’est pas un tableur : c’est un rapprochement bancaire et juridique fait dès le 1er virement. Phrase clé à retenir : Au Maroc, on ne prépare pas son rapatriement de fonds au moment de la vente, mais dès le premier virement d’achat. C’est exactement ce que sécurise une garantie de retransfert Maroc. Qu’est-ce que la Garantie de Retransfert au Maroc ? Définition légale & rôle de l’Office des Changes (convertibilité) La garantie de retransfert Maroc découle du régime de convertibilité encadré par l’Office des Changes : lorsque l’investissement est financé en devises selon les règles, l’investisseur bénéficie de la liberté de transférer les revenus et le produit de cession/liquidation. (oc.gov.ma) Pourquoi elle est vitale pour étrangers & MRE Sans garantie de retransfert Maroc, vous pouvez vous retrouver avec des dirhams “non transférables” librement, même après une vente. Avec une garantie de retransfert Maroc, vous sécurisez : le capital initial (entrée de devises prouvée), le rapatriement de la plus-value, le transfert des revenus liés à l’investissement (selon le dossier et les justificatifs).  “Rapprochement bancaire” comptable vs “alignement bancaire” d’investissement Vos concurrents parlent de rapprochement bancaire = compte 512 / erreurs de saisie. Ici, pour un investisseur, le “rapprochement” = relier juridiquement et bancairment : l’entrée de devises (SWIFT, change, virement), le compte récepteur (dirhams convertibles), l’acte notarié et le titre foncier (ANCFCC / Conservation foncière), afin de construire un dossier de garantie de retransfert Maroc exploitable à la revente.    Le Processus de “Rapprochement” : 3 étapes pour valider votre Retransfert Étape 1 — Ouvrir un Compte en Dirhams Convertibles C’est le socle opérationnel d’une garantie de retransfert Maroc : les banques sont autorisées à ouvrir des comptes en dirhams convertibles pour les étrangers (résidents/non-résidents) et les MRE.  Pourquoi un compte classique est une erreur fatale : si les fonds entrent sur un compte ordinaire en dirhams, vous risquez de perdre la traçabilité “convertible”, donc de fragiliser la garantie de retransfert Maroc lors du virement international. Étape 2 — Assurer la traçabilité du flux (SWIFT MT103 + bordereau de change) Votre dossier garantie de retransfert Maroc doit prouver l’origine des fonds et le chemin de l’argent : SWIFT MT103 (preuve bancaire de virement international), bordereau de change / justificatif de conversion, bordereau de versement, références de virement, etc. C’est cette chaîne qui démontre que l’investissement a été financé en devises conformément aux exigences de l’Office des Changes.  Étape 3 — Formule 2 + Attestation d’Investissement (le “sceau”) L’Office des Changes exige des comptes rendus et justificatifs ; il mentionne notamment les formules (2, 3 ou 4) ou attestations bancaires prouvant le financement en devises/dirhams convertibles pour constituer le dossier d’investissement.  En pratique, une garantie de retransfert Maroc solide = documents bancaires + pièces notariales + traçabilité + mise en cohérence (banque/notaire).   Pourquoi les investisseurs perdent leur droit au retransfert (les pièges) Paiement “au noir” / espèces Même si l’opération immobilière “se fait”, l’absence de preuve bancaire détruit la garantie de retransfert Maroc : impossible de justifier l’entrée, donc impossible de justifier la sortie. Utiliser un compte local standard C’est l’un des motifs les plus fréquents de dossier “bloqué” : l’argent n’est plus “convertible” par nature, donc la garantie de retransfert Maroc devient incertaine. Manque de coordination Notaire ↔ Banque (le triptyque indispensable) Le triptyque Agent (ou conseil) – Banquier – Notaire est crucial : l’Office des Changes encadre les modalités, et les banques doivent établir les justificatifs, tandis que le notaire gère l’acte, le séquestre/compte séquestre, l’enregistrement et les pièces.  Sans synchronisation, votre garantie de retransfert Maroc peut être incomplète.   Fiscalité & Plus-value : comment rapatrier vos profits TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) : repères utiles En règle générale, la plus-value immobilière est souvent présentée comme taxée à 20% avec une cotisation minimale de 3% du prix de cession (selon cas).  Votre garantie de retransfert Maroc ne se joue pas “contre l’impôt”, mais avec : la banque demandera la preuve que la situation fiscale est réglée. Quitus fiscal : l’étape “go/no-go” avant le virement Avant tout virement international, attendez-vous à devoir fournir (selon situation) : acte de vente, justificatifs fiscaux, documents bancaires, etc. L’Office des Changes rappelle que pour certains cas, les banques exigent la justification du paiement des impôts et taxes liés à la transaction.  Une garantie de retransfert Maroc “clean” = fiscalité + banque + notaire alignés. Cas particulier : si vous n’avez pas de garantie de retransfert Maroc Si l’investissement ne bénéficie pas du régime de convertibilité, les fonds peuvent devoir être logés dans un compte convertible à terme, transférables en 4 tranches de 25%.  C’est précisément ce que cherche à éviter une garantie de retransfert Maroc bien préparée.   Automatisation vs accompagnement : quelle stratégie gagnante ? Pourquoi un logiciel “compta” ne suffit pas Un outil peut classer des flux, mais ne crée pas une garantie de retransfert Maroc : ce sont les preuves (SWIFT, change), les formules/attestations, et l’architecture compte convertible + acte notarié qui comptent.  Audit avant revente Avant de signer un compromis, faites un audit “sortie” : traçabilité des devises, statut du compte (dirhams convertibles), cohérence acte ↔ virements, dossier Office des Changes / banque. Rôle d’une agence immobilière experte Une agence “transaction” vend un bien. Une agence “investisseur” sécurise une garantie de retransfert Maroc dès l’achat : elle orchestre le triptyque et protège la liquidité future.   FAQ  Puis-je rapatrier l’argent d’un héritage au Maroc ? Oui, mais les règles et justificatifs diffèrent. Le régime de convertibilité peut couvrir certains produits de cession issus de dévolution successorale selon conditions.  Quel délai pour obtenir un retransfert ? Variable : banque, complétude du dossier, fiscalité. Une garantie de retransfert Maroc bien montée réduit fortement les délais. Quels frais bancaires pour un virement sortant ? Souvent frais SHA/OUR/BEN + change ; demandez un chiffrage à votre banque avant la vente. La garantie de retransfert est-elle illimitée dans le temps ? Le principe vise à protéger l’investissement financé conformément aux règles ; conservez le dossier complet durablement.    

Le Rapprochement Immobilier au Maroc : maîtriser le Off-Market et garantir votre rapatriement de fonds Maroc Acheter un bien immobilier au Maroc,  à Marrakech, Casablanca, Tanger, Rabat ou Agadir – est une opportunité unique. Mais pour un investisseur étranger ou un MRE, deux questions reviennent systématiquement : Comment accéder aux meilleures affaires, souvent invisibles sur les portails publics ? Comment sécuriser, dès aujourd’hui, mon futur rapatriement de fonds Maroc (capital + plus-value) ? La plupart des acquéreurs se concentrent uniquement sur le prix d’achat. Or, la vraie sécurité réside dans deux choses : votre capacité à entrer au bon endroit, au bon moment, grâce au marché Off-Market, votre capacité à sortir proprement, grâce à un rapprochement bancaire et juridique qui vous garantit le retransfert intégral de vos devises. Dans cet article, vous allez découvrir : ce qu’est le rapprochement de marché, comment fonctionne le matching acquéreur–vendeur en agence, pourquoi les meilleures affaires disparaissent en moins de 48h, et comment structurer votre achat pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc à 100 %. 1. Le Rapprochement de Marché : accéder à l’invisible (le “Off-Market”) Les portails publics (Avito, Mubawab, etc.) ne représentent qu’une partie visible du marché. Une grande proportion des transactions intéressantes se concluent avant même d’être publiées. Pourquoi ? Parce que les agences sérieuses travaillent en priorité avec : leurs mandats exclusifs, leur fichier clients acquéreurs déjà qualifiés, et un système de rapprochement entre ces deux mondes. Pour un investisseur qui anticipe déjà son futur rapatriement de fonds Maroc, rater ce canal caché, c’est souvent rater les meilleures marges et donc une partie de la plus-value potentielle. 1.1. Le matching acquéreur - vendeur en agence En interne, une agence immobilière structurée fonctionne comme un moteur de recherche privé : Côté vendeur :   Le propriétaire signe un mandat exclusif. Le bien est analysé : titre foncier, situation à l’ANCFCC, conformité, charges, potentiel locatif, etc. Le prix est positionné en fonction du marché réel, et pas seulement des annonces en ligne. Côté acquéreur :   L’agence dispose d’un fichier acheteurs : profil, budget, type de bien, usage (résidence principale, secondaire, investissement locatif), horizon de revente, sensibilité au futur rapatriement de fonds Maroc. Certains acquéreurs sont déjà “prêts à acheter” : dossier bancaire validé, compte en Dirhams convertibles ouvert, notaire identifié. Le rapprochement :   Dès qu’un bien arrive en exclusivité, l’agent ne le publie pas immédiatement. Il commence par lancer un matching avec les profils acquéreurs déjà connus. Il contacte en priorité ceux dont le projet est le plus aligné (notamment ceux qui ont une stratégie claire de revente et de rapatriement de fonds Maroc). Résultat : les biens les plus justes en prix et en emplacement sont souvent réservés ou vendus avant même une mise en ligne, seuls les biens restants ou surévalués finissent sur les portails publics. Pour un investisseur étranger, se contenter des annonces en ligne revient donc à n’accéder qu’à la partie émergée de l’iceberg. 1.2. L’avantage de la réactivité : pourquoi les meilleures affaires ne durent que 48h Sur les marchés dynamiques (Marrakech, Casablanca, certaines zones de Tanger ou Rabat), un bien au bon prix ne reste pas disponible longtemps : souvent moins de 48 heures entre la diffusion en off et l’accord de principe, parfois même quelques heures lorsqu’il s’agit d’un produit rare (emplacement premium, résidence recherchée, rendement locatif élevé). Ceux qui arrivent à se positionner rapidement ont en commun : un dossier bancaire déjà préparé (fonds disponibles, circuit de virement validé, compte en Dirhams convertibles opérationnel), un notaire identifié, habitué aux dossiers d’investisseurs étrangers et au rapatriement de fonds Maroc, une agence ou un interlocuteur de confiance qui les alerte en priorité sur les opportunités cohérentes avec leur stratégie. En d’autres termes : Plus vous êtes prêt à acheter (financièrement et administrativement), plus l’agence vous placera en haut de la liste lors du rapprochement de marché. Et c’est précisément ce qui conditionne, plus tard, la qualité de votre plus-value… donc la qualité de votre rapatriement de fonds Maroc. 2. Le Rapprochement Bancaire : la clé du retransfert de vos devises Accéder à une bonne affaire ne suffit pas. Pour un investisseur étranger ou MRE, l’autre pilier fondamental, c’est le rapprochement bancaire : la capacité à lier clairement, aux yeux de la banque et de l’Office des changes : votre entrée de devises au Maroc, votre achat immobilier, et, au jour de la revente, votre rapatriement de fonds Maroc. 2.1. La garantie de retransfert : ce que c’est et pourquoi c’est vital La garantie de retransfert est ce qui vous permet, à la revente : de rapatrier 100 % de votre capital investi, mais aussi la plus-value immobilière éventuelle, dans la devise de votre choix (souvent en euros). Cette garantie est accordée si : vous avez investi via les circuits bancaires officiels, vos devises ont été correctement transformées en dirhams, la banque et le notaire ont constitué un dossier solide (Formule 2, attestations, etc.). À l’inverse, si ces conditions ne sont pas remplies : votre droit au rapatriement de fonds Maroc peut être limité, vous pouvez vous retrouver soumis à des plafonds (par exemple sortie de 25 % par an sur 4 ans), une partie de votre capital ou de votre plus-value peut rester “coincée” dans le pays. Ce n’est donc pas un détail administratif, mais bien une condition essentielle de votre liberté financière. 2.2. Le compte en Dirhams convertibles : l’outil stratégique Pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc, le compte en Dirhams convertibles (ou compte non-résident) est l’outil bancaire incontournable. Il permet : de recevoir vos virements en devises (euros, dollars…) envoyés depuis l’étranger, de tracer clairement l’origine des fonds (documentée par un SWIFT MT103 et un bordereau de change), de montrer à l’Office des changes que l’investissement vient bien de l’extérieur. C’est ce compte qui : ancre votre statut d’investisseur étranger, simplifie la préparation de la Formule 2 et de l’attestation d’investissement, facilite, au jour de la revente, l’exécution de votre rapatriement de fonds Maroc. 2.3. La Formule 2 et l’Office des changes La Formule 2 est le document clé qui formalise le rapprochement entre : votre virement international initial, le change effectué (conversion devise → dirham), et le bien immobilier acquis (titre foncier identifié à l’ANCFCC). Elle est préparée par la banque sur la base de : votre SWIFT MT103, votre bordereau de change, les justificatifs d’achat (acte notarié, titre foncier, etc.). Au moment de la revente, c’est cette Formule 2 qui permettra de : prouver que le capital étranger a bien été investi dans ce bien, justifier auprès de l’Office des changes votre droit au rapatriement de fonds Maroc, exiger le retransfert effectif de la somme (capital + plus-value) dans la devise d’origine. Sans ce rapprochement bancaire correctement monté, votre stratégie de sortie devient beaucoup plus incertaine. 3. Le Protocole de Virement : une traçabilité sans faille Un protocole de virement bien conçu, c’est un mode d’emploi précis qui aligne : la banque émettrice (dans votre pays de résidence), la banque marocaine (compte en Dirhams convertibles), le notaire (compte de tiers / séquestre), la conservation foncière (ANCFCC), et in fine, votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.1. Le SWIFT MT103 : la preuve de votre transfert Le SWIFT MT103 est le document standardisé qui atteste de votre transfert international. Il contient : l’identité de l’émetteur, l’identité du bénéficiaire, le montant, la devise, la date, le libellé du virement (idéalement : “achat immobilier Maroc – [ville]”). Ce document sera réclamé par : la banque marocaine, le notaire, et parfois les autorités, dans le cadre des règles LBC/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme). Il constitue une pièce maîtresse pour : monter votre dossier de Formule 2, justifier l’origine des fonds, préparer la preuve nécessaire à votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.2. Frais OUR vs SHA : ne pas bloquer la transaction Lors d’un virement international, vous devez choisir la répartition des frais : SHA (Shared) : frais partagés entre vous et le bénéficiaire. OUR : l’émetteur prend tous les frais à sa charge. Pour un achat immobilier, il est fortement recommandé d’opter pour OUR : avec SHA, le notaire peut recevoir un montant amputé des frais bancaires, ce montant peut alors être inférieur au prix de vente indiqué au contrat, la banque ou le notaire peuvent refuser d’enregistrer le paiement tel quel. En choisissant OUR : le notaire reçoit le montant exact prévu, le circuit est plus lisible, la traçabilité, indispensable à votre rapatriement de fonds Maroc, est optimisée. 3.3. Le rôle du notaire et du compte séquestre Le notaire est le pivot du rapprochement juridique et financier : il reçoit les fonds sur son compte de tiers (compte séquestre), il vérifie la bonne réception et l’origine des fonds, il contrôle la situation juridique du bien (titre foncier, servitudes, hypothèques, droit de préemption éventuel), il dresse l’acte de vente, qui sera inscrit à la conservation foncière (ANCFCC). En parallèle, il travaille : avec la banque pour s’assurer que le montage respecte les règles de l’Office des changes, avec l’administration fiscale pour la taxe sur le profit immobilier (TPI), avec vous pour préparer les pièces qui serviront, le moment venu, à votre rapatriement de fonds Maroc. 4. Les Pièges du « Direct Propriétaire » (sans agence ni intermédiaire) Acheter “sans agence” ou “direct propriétaire” peut sembler séduisant pour économiser une commission. Mais pour un investisseur étranger, c’est souvent la porte ouverte à : des erreurs juridiques, des montages bancaires mal ficelés, et, au final, un rapatriement de fonds Maroc compromis. 4.1. L’absence de filtre technique Sans agence sérieuse ni accompagnement professionnel : vous risquez de visiter des biens non titrés (Melkia) sans le savoir, vous pouvez tomber sur des parcelles agricoles sans AVNA (Autorisation de Vocation Non Agricole), ou sur des biens avec des servitudes, litiges ou charges cachées. Ces problèmes ont un impact direct sur : la facilité de revente, le calcul de votre plus-value, la capacité à obtenir les documents nécessaires à votre rapatriement de fonds Maroc. 4.2. Le “noir” et les paiements en espèces : le plus gros risque Le second piège majeur, c’est le paiement partiel en espèces (“noir”) pour réduire les frais ou les droits. Conséquences : le prix réel payé n’apparaît pas intégralement dans l’acte, votre attestation d’investissement et votre Formule 2 ne couvrent que la partie officielle, à la revente, l’Office des changes ne reconnaîtra jamais les sommes versées hors circuit bancaire. Autrement dit : Chaque dirham payé en dehors du circuit officiel est un dirham que vous ne pourrez pas légalement inclure dans votre rapatriement de fonds Maroc. C’est la façon la plus rapide de compromettre votre capital et votre plus-value. 5. Le Triptyque Gagnant : Agent – Banquier – Notaire Pour sécuriser votre projet et votre rapatriement de fonds Maroc, vous avez besoin d’un trio cohérent : Un agent immobilier structuré   vous donne accès au Off-Market via son système de rapprochement, filtre les biens (titre foncier clair, cohérence prix/marché), vous positionne en priorité sur les meilleures opportunités, contribue à maximiser votre plus-value future. Un banquier compétent sur les dossiers d’étrangers   ouvre votre compte en Dirhams convertibles / compte non-résident, paramètre vos transferts internationaux (SWIFT MT103, frais OUR), prépare les dossiers pour l’Office des changes (Formule 2, attestation d’investissement), sécurise, dès l’achat, votre futur rapatriement de fonds Maroc. Un notaire expérimenté avec les non-résidents   sécurise l’aspect juridique (titre foncier, ANCFCC, servitudes, hypothèques), contrôle les flux financiers et leur conformité, anticipe la fiscalité (TPI, quitus fiscal), accompagne le processus lors de la revente et du retransfert de vos devises. Ce rapprochement agent–banquier–notaire est ce qui fait la différence entre : un achat “à l’aveugle” qui vous expose à des blocages, et une opération pensée dès le départ pour un rapatriement de fonds Maroc fluide, légal et intégral. Conclusion  Maîtriser le marché Off-Market et sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc ne relève pas de la chance, mais d’une méthode : accéder aux bonnes affaires grâce au rapprochement de marché, structurer vos flux financiers avec un protocole bancaire clair, vous entourer d’un agent, d’un banquier et d’un notaire qui parlent le même langage. Si vous préparez un achat ou une revente au Maroc et que vous voulez : vérifier votre capacité réelle de retransfert, éviter les erreurs irréversibles (paiements en espèces, défaut de Formule 2, mauvais montage de compte), et bénéficier d’un accès privilégié à un stock de biens Off-Market, alors la première étape consiste à faire auditer votre situation (profil, pays de résidence, type de projet) et à mettre en place, noir sur blanc, votre stratégie de rapatriement de fonds Maroc.