Après plus de trois décennies d'application, la loi 25.90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements fait l'objet d'une refonte majeure. Le 2 octobre 2025, le Conseil de gouvernement a approuvé le projet de loi 34.21, marquant ainsi le début d'une transformation  profonde du cadre légal des lotissements au Maroc. Cette réforme foncière répond à des années de blocages, de projets inachevés et d'insécurité juridique qui ont érodé la confiance des investisseurs et des acquéreurs. Pour les promoteurs immobiliers Maroc, les collectivités territori ales et les particuliers, cette nouvelle législation représente à la fois un défi d'adaptation et une opportunité de modernisation.

Pourquoi le Maroc réforme son cadre juridique foncier ?

La loi 25.90, adoptée en 1992, a encadré le développement urbain marocain pendant trente ans. Cependant, les réalités du terrain ont révélé ses limites. Des projets figés dans l'attente d'autorisations, des quartiers livrés sans voirie ni réseaux, des investisseurs refroidis par les incertitudes juridiques : autant de symptômes d'un cadre légal désormais à bout de souffle.

Plusieurs facteurs ont rendu cette réforme foncière Maroc incontournable. D'abord, le délai initial de trois ans pour achever les équipements s'est révélé irréaliste face aux lenteurs administratives, aux difficultés de financement et aux hausses des coûts des matériaux. Lorsque les travaux s'arrêtent, que ce soit par abandon ou faillite, les projets tombent dans une zone grise, laissant les collectivités locales démunies.

Ensuite, l'absence de garanties financières suffisantes a exposé les acquéreurs à des risques majeurs. Trop souvent, les cautions bancaires se sont révélées insuffisantes, laissant des familles entières sans recours face à des promoteurs défaillants. Enfin, les chevauchements de compétences entre agences urbaines, communes et ministères ont provoqué des blocages institutionnels qui ont paralysé de nombreux projets.

Les nouveautés de la réforme pour les lotissements

Le projet de loi 34.21 apporte des changements structurants pour moderniser l'encadrement des opérations foncières et urbanistiques au Maroc.

Délai d'autorisation et prolongation

Le délai d'achèvement des équipements est désormais porté à cinq ans au lieu de trois. Cette prolongation reconnaît la complexité croissante des projets immobiliers et offre aux promoteurs une marge de manœuvre plus réaliste. La loi introduit également la possibilité de suspendre ou de retirer l'autorisation en cas d'arrêt volontaire des travaux ou de force majeure, permettant ainsi aux autorités d'intervenir dans des situations exceptionnelles.

Garantie financière et responsabilité du lotisseur

Un volet central de cette réforme concerne l a responsabilité du lotisseur. Les promoteurs devront fournir des assurances ou cautions bancaires afin de sécuriser l'achèvement des infrastructures de base. Cette mesure protège les acquéreurs et garantit que les équipements promis, voirie, eau potable, électricité, assainissement, seront effectivement livrés. Pour les promoteurs immobiliers Maroc,  cette exigence implique une meilleure planification financière et une plus grande transparence.

Réorganisation des lotissements non réglementaires

Le texte prévoit une disposition inédite pour traiter les lotissements non réglementaires : la possibilité de relancer des projets tombés en déchéance. Des lotissements abandonnés ou frappés de défaillances pourront être récupérés et achevés sous certaines conditions, ouvrant ainsi une voie pour résorber les friches urbaines et limiter le gaspillage foncier.

Impacts attendus sur les promoteurs et collectivités

Cette réforme foncière transforme en profondeur les pratiques du secteur immobilier marocain. Pour les promoteurs, elle impose de nouvelles obligations financières et administratives, mais offre également plus de sécurité juridique et de visibilité. Le texte insiste sur le renforcement des mécanismes de contrôle : les collectivités locales et les agences urbaines ne se contenteront plus de délivrer des autorisations, elles auront la responsabilité de vérifier, à chaque étape, la réalisation effective des engagements.

Pour les collectivités territoriales, le projet de loi clarifie les rôles institutionnels et renforce leur capacité d'action. Elles pourront désormais intervenir plus efficacement en cas de défaillance d'un lotisseur, évitant ainsi l'apparition de nouveaux quartiers fantômes.

Selon LesEco.ma, le secteur immobilier, qui contribue à près de 6% du PIB national et emploie des centaines de milliers de personnes, ne pouvait rester prisonnier d'un cadre obsolète. Cette réforme vise donc à restaurer la confiance des investisseurs nationaux et internationaux, tout en fluidifiant le développement urbain.

Bonnes pratiques et conseils dans le nouveau contexte

 Face à ce nouveau cadre légal des lotissements, plusieurs recommandations s'imposent pour les acteurs du secteur foncier : 

Pour les promoteurs immobiliers, il est essentiel d'anticiper les nouvelles exigences de garanties financières dès la phase de montage du projet. Une collaboration étroite avec les institutions bancaires et les assureurs permettra de sécuriser les financements nécessaires.

Pour les acquéreurs, cette réforme représente une protection accrue. Il reste néanmoins crucial de vérifier que le promoteur dispose bien des autorisations requises et des garanties exigées par la loi.

Pour les collectivités locales, la mise en œuvre efficace de ces nouvelles dispositions nécessitera un renforcement des capacités de suivi et de contrôle, ainsi qu'une coordination optimale avec les agences urbaines.

Conclusion : accompagnez vos projets avec des experts

La réforme foncière Maroc initiée par le projet de loi 34.21 marque un tournant décisif pour le secteur immobilier national. En prolongeant les délais, en imposant des garanties financières et en clarifiant les responsabilités, cette législation vise à sécuriser les opérations de lotissement et à restaurer la confiance du marché.

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Sources :

  • LesEco.ma, « Immobilier : la loi 34.21 promet la fin des projets bloqués », octobre 2025
  • Médias24, « Foncier : le gouvernement restructure les opérations de lotissement et de morcellement », 6 octobre 2025