Dans notre précédent article consacré à la hausse des statistiques touristiques au Maroc en 2025, nous avons mis en lumière une dynamique exceptionnelle portée par une affluence record de visiteurs. Cette effervescence touristique semble désormais avoir des répercussions directes sur le marché immobilier, notamment en cette période estivale marquée par l’arrivée massive de touristes.
Avec 17,4 millions de visiteurs enregistrés en 2024 et des projections ambitieuses de 26 millions d’ici 2030, le Royaume consolide son statut de leader touristique en Afrique, soutenant ainsi une demande immobilière en forte progression.
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L'effet d'entraînement du record touristique sur l'immobilier
La performance touristique exceptionnelle du Maroc, avec 54 milliards de dirhams de recettes au premier semestre 2025 (+9,6%), génère des répercussions directes sur le marché immobilier national. Cette dynamique crée un phénomène d'attraction sans précédent pour les investisseurs étrangers.
Selon Bank Al-Maghrib, qui a procédé à une nouvelle baisse de 25 points de base de son taux directeur en mars 2025 (ramené à 2,25%), les conditions monétaires favorables s'alignent parfaitement avec l'attractivité touristique pour stimuler les acquisitions immobilières.
Impacts positifs : des opportunités d'investissement multipliées
Demande étrangère soutenue
La mise en place d'un climat favorable aux investissements a permis à 5 % des touristes d'investir dans l'économie du pays et à 1 % de s'y installer, selon le ministère du tourisme. Cette statistique révèle un potentiel considérable : sur 17,4 millions de visiteurs annuels, près de 870 000 touristes deviennent investisseurs, dont 174 000 s'installent définitivement au Maroc.
Valorisation accélérée dans les zones touristiques
Les zones touristiques enregistrent des hausses de prix significatives, notamment dans les villes impériales et les destinations balnéaires. Cette valorisation bénéficie directement aux propriétaires existants et crée des opportunités de plus-values importantes pour les investisseurs avisés.
Rendements locatifs attractifs
Le marché immobilier marocain en 2025 offre une combinaison rare : propriété légale pour les étrangers, efficacité fiscale et potentiel locatif élevé dans les zones touristiques. Les rendements bénéficient directement de l'augmentation de 28,7 millions de nuitées enregistrées en 2024 (+12% par rapport à 2023).
Impacts négatifs : les revers de la médaille touristique
Inflation immobilière et exclusion des locaux
La forte demande étrangère générée par le boom touristique entraîne une inflation des prix immobiliers qui pénalise les acheteurs marocains. Dans les zones touristiques privilégiées, les prix atteignent des niveaux inaccessibles pour les revenus moyens nationaux, créant une segmentation du marché.
Spéculation et bulles localisées
L'anticipation des retombées du Mondial 2030 alimente des comportements spéculatifs. Certains investisseurs acquièrent des biens exclusivement dans une logique de valorisation à court terme, sans considération pour l'équilibre du marché local. Cette spéculation risque de créer des bulles immobilières localisées.
Dépendance sectorielle accrue
L'alignement croissant du marché immobilier sur les cycles touristiques crée une dépendance structurelle. Les variations de fréquentation touristique impactent directement les prix immobiliers, exposant le secteur aux chocs externes (crises sanitaires, géopolitiques, économiques).
Analyse comparative : performances par régions
Marrakech-Safi enregistre les plus fortes progressions immobilières, portée par sa position de destination phare. Casablanca-Settat bénéficie d'un effet indirect plus stable, moins soumis aux variations saisonnières. Agadir et Tanger capitalisent sur la diversification des flux touristiques avec des prix plus accessibles et un potentiel de croissance important.
Perspectives 2025-2030 : vers une maturation du marché
Les projections de 26 millions de touristes d'ici 2030 et de 120 milliards de dirhams de recettes touristiques dessinent un avenir prometteur pour l'immobilier marocain. La croissance économique prévue à 4,6% en 2025 offre un contexte macroéconomique favorable aux investissements immobiliers durables.
Le boom touristique marocain constitue indéniablement un moteur de croissance pour le marché immobilier, avec des opportunités d'investissement exceptionnelles et des rendements attractifs. Cependant, cette dynamique positive s'accompagne de risques structurels qu'il convient d'anticiper.
L'avenir du secteur dépendra de sa capacité à maintenir un équilibre entre attractivité internationale et accessibilité locale, entre développement économique et préservation patrimoniale.
Achat ou location : quelle stratégie adopter ?
Face à ces transformations du marché de la vente, de nombreux investisseurs s'interrogent sur l'opportunité de se tourner vers la location, particulièrement attractive avec l'explosion de la demande touristique.
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