Taxe d’Habitation (TH) et Taxe de Services Communaux (TSC) au Maroc

Taxe d’Habitation (TH) et Taxe de Services Communaux (TSC) au Maroc : Le Guide Complet 2025

La fiscalité locale, ce n’est pas qu’une histoire de formulaires : ce sont des impôts qui conditionnent la sécurité juridique de votre patrimoine (location, revente, succession, plus-value immobilière, etc.).

Depuis le 12 juin 2025, tout a changé côté administration : la DGI gère désormais la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, à la place de la Trésorerie Générale du Royaume (TGR), en vertu de la loi n°14‑25 modifiant la loi 47‑06 sur la fiscalité des collectivités territoriales.
Bonne nouvelle : les taux, les exonérations et le mode de calcul restent les mêmes.

Objectif de ce guide : traduire cette matière technique en réflexes pratiques pour payer juste, profiter des exonérations et éviter les sanctions… et les blocages chez le notaire.

1. Réforme 2025 : Pourquoi la DGI gère désormais la TH et la TSC ?

1.1. Ce qui change pour vous

Avant 2025, vous deviez jongler entre commune, TGR et parfois DGI.
Depuis la loi 14‑25 :

• Un interlocuteur principal : la DGI pour la TH et la TSC (assiette, avis d’imposition, recouvrement, réclamations).
• Les démarches sont progressivement centralisées en ligne (identification via votre CIN/IF, suivi des avis, paiement).
• La TGR continue en pratique à intervenir surtout pour le quitus fiscal via la plateforme notariale TAWTIK+, en coordination avec la DGI.

En clair : pour vos questions TH/TSC, partez du réflexe “DGI”, sauf mention contraire sur votre avis d’imposition.

1.2. Les objectifs de la loi n°14‑25

• Modernisation & digitalisation du recouvrement local (bases de données unifiées, services en ligne).
• Efficacité du recouvrement pour mieux financer les communes et régions (la TSC est un levier central de la fiscalité locale).
• Interlocuteur unique pour la fiscalité immobilière : taxe professionnelle, taxe d’habitation, TSC, revenus locatifs, plus-value immobilière.

2. Qui est imposable à la TH et à la TSC au Maroc ?

2.1. Biens concernés

• Immeubles bâtis (maisons, appartements, villas, R+…).
• Constructions de toute nature (dépendances, garages, cabanons).
• Dépendances : jardins, piscines, parkings, lorsqu’ils accompagnent le bâti.

2.2. Qui est le redevable légal ?

La taxe est établie au nom de :

1. D’abord le propriétaire ou l’usufruitier.
2. À défaut, le possesseur ou l’occupant.

En pratique, c’est le propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition et reste responsable vis‑à‑vis du fisc (redevable).

2.3. Matériel professionnel et TSC

La TSC ne vise pas que l’immobilier : elle s’applique aussi au matériel, outillage et moyens de production relevant de la taxe professionnelle (anciennement patente).
Concrètement : un atelier, une usine ou un commerce voit sa TSC calculée sur la valeur locative des locaux + matériel imposable.

3. TSC : Où est‑on imposable ? (Champ d’application)

La TSC (ex‑taxe d’édilité) finance voirie, éclairage, propreté, etc.

Elle s’applique :

• À l’intérieur des périmètres urbains des communes urbaines.
• Dans les zones périphériques définies par la loi sur l’urbanisme.
• Dans les centres délimités de communes rurales.
• Dans les stations estivales, hivernales et thermales.
• Depuis la réforme, aussi dans certaines zones couvertes par un plan d’aménagement, même en périphérie.

Réflexe pratique : si votre bien est dans une zone urbanisée (ou en projet d’urbanisation via un plan d’aménagement), partez du principe qu’il est dans le champ de la TSC.

4. Comment est calculé le montant de vos taxes ?

4.1. La valeur locative (VL), pierre angulaire

La valeur locative est une estimation du loyer annuel théorique de votre bien, déterminée par l’administration (commissions de recensement, comparaison avec des loyers de marché, révision automatique de +2 % tous les 5 ans).

4.2. Taux de la TSC

Sur cette VL (après éventuel abattement) :

• 10,50 % en périmètre urbain, centres délimités, stations touristiques.
• 6,50 % dans les zones périphériques / zones couvertes par un plan d’aménagement hors périmètre urbain.

4.3. Qui encaisse ?

Le produit de la TSC est réparti :

• 95 % pour les communes,
• 5 % pour les régions.

5. Exonérations et abattements : payez moins en toute légalité

5.1. Résidence principale & MRE : abattement 75 %

Pour la taxe d’habitation et la TSC :

• Si le bien est votre résidence principale (vous, conjoint, ascendants ou descendants au 1er degré),
• Ou la résidence principale au Maroc d’un MRE (occupée par vous ou un proche direct),

vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 75 % sur la valeur locative avant calcul des taxes.

5.2. Exonération 5 ans pour les constructions neuves (TH)

Les constructions nouvelles destinées à l’habitation principale sont exonérées de taxe d’habitation pendant 5 ans à compter de l’année suivant l’achèvement, si la déclaration d’achèvement est faite dans les délais.

Attention : cette exonération ne concerne pas la TSC, qui reste due (mais avec abattement 75 % si résidence principale).

5.3. Seuil de non‑exigibilité : en dessous de 200 DH, pas de recouvrement

La loi 07‑20 a relevé à 200 DH le seuil en‑dessous duquel les créances fiscales locales sont abandonnées : l’administration ne poursuit plus le recouvrement pour des montants inférieurs à ce seuil.

En pratique : si, après abattements, TH + TSC < 200 DH, aucune cote n’est normalement émise.

5.4. Exonérations totales permanentes

Sont en principe exonérés de TH et TSC (et donc de TSC aussi) :

• Bâtiments de l’État,
• Locaux des partis politiques, syndicats,
• Certaines fondations et coopératives qui respectent des conditions de chiffre d’affaires / objet social.

6. Propriétaire vs locataire : qui paie quoi ?

6.1. Règle fiscale

Le redevable légal vis‑à‑vis de la DGI reste le propriétaire/usufruitier, même si le bien est loué.

6.2. Pratique contractuelle

Dans un bail locatif, il est fréquent de prévoir une clause de refacturation au locataire (souvent pour la TSC et parfois la TH), surtout en usage professionnel.

Conseil : faites toujours apparaître noir sur blanc dans le bail qui supporte TH et TSC, pour éviter les litiges.

En cas de désaccord, les tribunaux se réfèrent au bail et au caractère “charge récupérable” ou non, mais cela n’empêche pas la DGI de se retourner d’abord contre… le propriétaire.

7. Guide pratique : paiement, délais et sanctions

7.1. Calendrier fiscal

• Les avis d’imposition sont généralement émis vers mars/avril.
• Date limite de paiement : 31 mai de chaque année pour TH et TSC.

7.2. Où et comment payer en 2025 ?

• En ligne : via le portail de la DGI (et, en phase transitoire, les canaux TGR pour certains paiements).(tgr.gov.ma)
• Banques partenaires (guichets, GAB, e‑banking, mobile banking).
• Services fiscaux sur place (DGI / trésoreries, selon instructions sur l’avis).

7.3. Sanctions en cas de retard

En cas de paiement après le 31 mai :

• Pénalité de 10 %,
• Majoration de 5 % pour le premier mois de retard,
• Puis 0,5 % par mois ou fraction de mois supplémentaire.

En cas de mauvaise foi avérée (dissimulation, fausse déclaration), des majorations plus lourdes et un recouvrement forcé peuvent être engagés.

8. Vos obligations déclaratives : ne vous laissez pas surprendre

Vous devez déposer une “Déclaration d’achèvement ou d’addition de constructions, de changement de propriété ou d’affectation” (modèle ADP060F‑12I) :

• Au plus tard le 31 janvier de l’année qui suit :
  • l’achèvement de la construction nouvelle ou des travaux d’agrandissement,
  • le changement de propriétaire (vente, donation, partage…),
  • le changement d’affectation (habitation → usage pro, par ex.).

Sans cette déclaration :

• vous risquez de perdre l’exonération de 5 ans sur la TH,
• et d’être taxé sur une base erronée (ou rétroactivement).

Quitus fiscal : le “verrou” de votre future vente

Avant tout acte de vente devant notaire ou adoul, il est désormais exigé un quitus fiscal attestant que les impôts et taxes grevant l’immeuble (dont TH et TSC) sont réglés.

Attention : en cas d’arriérés ou de litige non soldé sur la TH/TSC, le notaire bloquera la signature de l’acte de vente jusqu’à régularisation. Anticipez plusieurs semaines avant une cession.

Résidence principale vs secondaire : tableau comparatif (TH/TSC)
 

FAQ 2025 (rich snippets)

1. Puis‑je être exonéré de TH si je n’habite pas le logement (logement vacant) ?
Non : la vacance du logement n’entraîne pas, en soi, d’exonération. Seule la résidence principale (occupée par vous ou vos proches directs) ouvre droit à l’abattement de 75 %, et certaines exonérations ciblées existent pour des biens improductifs de revenu à vocation sociale ou cultuelle.

2. Comment contester une valeur locative trop élevée ?
Vous pouvez déposer une réclamation motivée auprès de la DGI (en ligne ou par écrit) dans les délais légaux à compter de la réception de l’avis d’imposition, en joignant éléments de comparaison (loyers de marché, état du bien, photos…). La DGI peut saisir la commission de recensement pour révision.

3. La TSC est‑elle due pour un terrain nu ?
En principe, la TSC vise le bâti et certains équipements/matériels. Les terrains urbains non bâtis relèvent plutôt de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB), avec un barème spécifique.

4. Puis‑je payer ma taxe d’habitation par virement / en ligne ?
Oui. Le paiement est possible via les services en ligne (DGI/TGR selon la phase de transition), les banques partenaires (GAB, e‑banking, mobile banking) et les guichets.